Merkittävä ennakkopäätös odotettavissa kiinteistönkaupan virhevastuusta
Korkein oikeus on myöntänyt suurelle suomalaiselle teollisuusyhtiölle valitusluvan kiinteistön kauppaa koskevassa asiassa. Asianajaja Mikko Erkkilä Erottaja Asianajotoimisto Oy:stä toimii asiassa kyseisen yhtiön asiamiehenä.
Kyseessä oleva kiinteistökauppa oli tehty vuonna 2005 ja sen kohteena oli useita kiinteistöjä entisellä teollisuusalueella erään kaupungin keskustassa. Edellä mainittu teollisuusyhtiö oli myyjänä ja kyseisen kaupungin omistama kiinteistöyhtiö ostajana. Vuonna 2020 ostaja on havainnut eräällä kaupan kohteena olleella kiinteistöllä maaperän pilaantumista ja reklamoinut asiasta myyjälle. Ostaja on sittemmin vaatinut myyjältä maaperän puhdistamisesta aiheutuneiden kustannusten korvaamista. Kiinteistön kauppaa koskevassa sopimuksessa ympäristövastuusta oli sovittu siten, että myyjä vastaa sellaisista ympäristöön kohdistuvista tutkimis-, puhdistus- ja muista vastaavista kustannuksista, joiden perusteena on myyjän ennen kauppaa kaupan kohteessa harjoitettu toiminta.
Korkeimmassa oikeudessa arvioitavana ennakkoratkaisukysymyksenä on, oliko kiinteistön kauppaa koskevalla sopimuksella poikettu maakaaren (540/1995) 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaisesta viiden vuoden reklamaatioajasta. Alemmat oikeusasteet ovat päätyneet asiassa keskenään päinvastaisiin ratkaisuihin siitä, onko osapuolten tarkoituksena ollut soveltaa mainittua säännöstä kauppakirjan ympäristövastuuehtoon. Korkeimmassa oikeudessa arvioitavana ei ole enää se, onko kaupan kohteena olleessa kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittama laatuvirhe taikka se, mitä tarkoitetaan maakaaren mukaisella kohtuullisella reklamaatioajalla. Tältä osin asiassa on hyväksytty, että kiinteistössä on ollut sanotun säännöksen tarkoittama laatuvirhe.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaisesti, jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Kyseisen pykälän yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan säännöksen tarkoituksena olevan kiinteistön myyjän suojaaminen. Aikarajalla on tarkoitettu suojata erityisesti yksityishenkilöä yllättäviltä ja usean vuoden kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Vaikka kiinteistössä olevat laatuvirheet voivat tulla ilmi pitkänkin ajan kuluttua, on kohtuullista, että vastuu jossain vaiheessa lopullisesti siirtyy ostajalle (HE 120/1994 vp, s. 58).
Kyseessä olevaa oikeuskysymystä ei ole aiemmin arvioitu korkeimmassa oikeudessa. Kauppakirjan ympäristövastuuehto on sanamuodoltaan neutraali, eikä vastuun ajalliseen ulottuvuuteen ole nimenomaisesti otettu kantaa. Kiinteistön kaupassa vallitsee sopimusvapaus ja maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaisesti sopimuksella saadaan poiketa maakaaren mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista tai velvoitteista. Asiassa annettavalla korkeimman oikeuden ratkaisulla on siten laajaa sopimuskäytännöllistä merkitystä sen kannalta, määräytyykö vastuun ajallinen ulottuvuus sopimuksen vaietessa maakaaren säännösten perusteella vai onko se arvioitava tapauskohtaisesti sopimuksenteko-olosuhteista.
Mikko Erkkilä
Tuuli Pohjonen